संयुक्त स्वामित्व के तहत संपत्ति बेचने का करार

स्रोत: उच्चतम न्यायालय 

चर्चा में क्यों?

उच्चतम न्यायालय ने निर्णय दिया कि संपत्ति की बिक्री के विनिर्दिष्ट पालन की मांग करने वाले वादी को सभी सह-स्वामियों की सहमति प्राप्त करनी होगी। पाँच संयुक्त स्वामियों से संबंधित एक मामले में, बहनों की सहमति के बिना भाइयों के आश्वासन पर वादी की निर्भरता अपर्याप्त मानी गई।

• न्यायमूर्ति विक्रम नाथ, जस्टिस पंकज मिथल और प्रसन्ना बी. वराले ने जनार्दन दास एवं अन्य बनाम दुर्गा प्रसाद अग्रवाल एवं अन्य के मामले में निर्णय दिया।
• ट्रायल कोर्ट ने दावे को खारिज कर दिया, लेकिन उच्च न्यायालय ने इसे अनुमति दे दी, जिसने अपीलकर्त्ता को उच्चतम न्यायालय में अपील करने के लिये प्रेरित किया।

जनार्दन दास एवं अन्य बनाम दुर्गा प्रसाद अग्रवाल एवं अन्य की पृष्ठभूमि क्या थी?

• यह मामला ओडिशा के बारीपदा में एक संपत्ति विवाद से संबंधित है, जिसका मूल स्वामित्व स्वर्गीय सुरेन्द्रनाथ बनर्जी के पास था।
• 3 जुलाई, 1980 को सुरेन्द्रनाथ की मृत्यु के बाद, संपत्ति उनके पाँच उत्तराधिकारियों को समान रूप से विरासत में मिली:
  • दो बेटे: बिनयेन्द्र बनर्जी (प्रतिवादी नंबर 1) और स्वर्गीय सौमेन्द्र नाथ बनर्जी।
  • तीन बेटियाँ: श्रीमती रेखा मुखर्जी, श्रीमती सिखा दास, और श्रीमती मोनिला पाल (प्रतिवादी संख्या 6-8)।
• 14 अप्रैल, 1993 को सभी सह-स्वामियों और प्रतिवादी संख्या 9-11 (अपीलकर्त्ताओं) के बीच संपत्ति को 4,20,000 रुपए में बेचने के लिये मौखिक करार हुआ था।
• 6 जून, 1993 को वादीगण (जिन्होंने हिंदुस्तान पेट्रोलियम के साथ डीलरशिप के तहत संपत्ति पर एक पेट्रोल पंप संचालित किया था) ने प्रतिवादी संख्या 1 और स्वर्गीय सौमेंद्र के साथ 5,70,000 रुपए में संपत्ति खरीदने के लिये एक और करार किया, जिसमें 70,000 रुपए बयाना राशि के रूप में दिये गए।
• 6 जून के करार के मुख्य बिंदु:
  • केवल दो भाइयों ने इस पर हस्ताक्षर किये, तीन बहनों ने नहीं।
  • इसमें शर्त रखी गई थी कि बहनें तीन महीने के भीतर विक्रय विलेख निष्पादित करने के लिये आएंगी।
  • विक्रय विलेख 30 सितम्बर, 1993 से पहले निष्पादित किया जाना था।
• 30 दिसंबर, 1982 का एक अपंजीकृत जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) था, जिसने कथित तौर पर प्रतिवादी नंबर 1 को अपनी बहनों के लिये कार्य करने का अधिकार दिया था।
• हालाँकि, 17 फरवरी, 1988 के पंजीकृत विभाजन विलेख ने प्रतिवादी नंबर 1 के अधिकार को केवल किराया वसूलने तक सीमित कर दिया था।
• 27 सितम्बर, 1993 को सभी पाँच सह-स्वामियों (तीनों बहनों सहित) ने प्रतिवादी संख्या 9-11 के पक्ष में ₹4,20,000 में पंजीकृत विक्रय विलेख निष्पादित किया।
• इसके बाद, वादी ने एक मुकदमा दायर किया (टी.एस. सं. 103, 1994) जिसमें मांग की गई:
  • उनके 6 जून, 1993 के करार का विनिर्दिष्ट पालन। 
  • वैकल्पिक रूप से, प्रतिवादी नंबर 1 और स्वर्गीय सौमेंद्र के शेयरों के लिये विनिर्दिष्ट पालन।
• ट्रायल कोर्ट ने वाद खारिज कर दिया, लेकिन उच्च न्यायालय ने इस निर्णय को पलट दिया और विनिर्दिष्ट पालन प्रदान किया, जिसके परिणामस्वरूप उच्चतम न्यायालय के समक्ष वर्तमान अपील प्रस्तुत हुई।

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं?

• उच्चतम न्यायालय ने कहा कि ऐसी संविदाओं में, जिनमें भिन्न-भिन्न हितों वाले अनेक पक्ष शामिल होते हैं, विशेष रूप से जब कुछ पक्ष अनुपस्थित होते हैं या हस्ताक्षर नहीं करते हैं, तो यह सुनिश्चित करने का दायित्व वादी पर होता है कि तत्परता और इच्छा प्रदर्शित करने के लिये सभी आवश्यक सहमतियाँ और भागीदारी सुनिश्चित की जाए।
• न्यायालय ने यह निर्णय दिया कि केवल सह-स्वामियों (प्रतिवादी संख्या 1 और स्वर्गीय सौमेंद्र) पर निर्भर रहकर उनकी बहनों को निष्पादन के लिये लाने से वादियों की उस ज़िम्मेदारी से मुक्ति नहीं मिल सकती है, जो कि विनिर्दिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 16(c) के तहत तत्परता और इच्छा को प्रदर्शित करने की है।
• न्यायालय ने पाया कि वादीगण द्वारा बहनों से सम्पर्क करने में विफलता, जो कि वादग्रस्त संपत्ति में 3/5वें हिस्से की सह-स्वामी हैं, तथा निर्धारित तीन माह की अवधि के भीतर उनकी सहमति प्राप्त करने के लिये कोई भी सक्रिय कदम न उठाने का उनका निष्क्रिय दृष्टिकोण, निरन्तर तत्परता और इच्छा की कमी को दर्शाता है।
• सामान्य पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) के संबंध में, न्यायालय ने पाया कि इसे वर्ष 1988 के बाद के पंजीकृत विभाजन विलेख द्वारा प्रभावी रूप से निरस्त कर दिया गया था, जिसने विशेष रूप से प्रतिवादी नंबर 1 के किराया संग्रह के अधिकार को सीमित कर दिया था, तथा बहनों की ओर से संपत्ति को बेचने का कोई अधिकार नहीं दिया था।
• न्यायालय ने कहा कि संपत्ति के एक से अधिक स्वामियों के बीच होने वाली संविदाओं में, सभी सह-स्वामियों को या तो व्यक्तिगत रूप से विक्रय करार को निष्पादित करना होगा या किसी एजेंट को वैध और विद्यमान पावर ऑफ अटॉर्नी के माध्यम से विधिवत अधिकृत करना होगा, तथा यह भी ध्यान में रखना होगा कि एजेंट का प्राधिकार स्पष्ट और असंदिग्ध होना चाहिये।
• न्यायालय ने कहा कि चूँकि वादीगण इस बात से परिचित थे कि प्रतिवादी संख्या 6-8 करार में पक्ष नहीं थे तथा वैध बिक्री के लिये उनकी भागीदारी आवश्यक थी, इसलिये वे प्रतिवादी संख्या 1 के द्वारा बहनों की स्पष्ट सहमति के बिना उन्हें बाध्य करने के अधिकार पर विश्वास करने का दावा नहीं कर सकते।

विनिर्दिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 की धारा 16 (c) क्या है?

• परिचय:
  • धारा 16 अनुतोष के लिये व्यक्तिगत अवरोधों से संबंधित है।
  • इसमें कहा गया है कि किसी संविदा का विनिर्दिष्ट पालन किसी व्यक्ति के पक्ष में नहीं किया जा सकता।
  • धारा 16(c) में कहा गया है कि जो यह साबित करने में असफल रहे कि उसके संविदा के उन निबन्धनों से भिन्न जिनका पालन प्रतिवादी द्वारा निवारित अथवा अधित्यक्त किया गया है, ऐसे मर्मभूत निबन्धनों का, जो उसके द्वारा पालन किये जाने हैं, उसने पालन कर दिया है अथवा पालन करने के लिये वह सदा तैयार और रजामन्द रहा है।
• सबूत का भार:
  • तत्परता और इच्छा साबित करने का दायित्व वादी पर है।
  • इसे साक्ष्य के माध्यम से प्रदर्शित किया जाना चाहिये, न कि केवल दावों के माध्यम से।
  • संविदा अवधि के दौरान निरंतर तत्परता दर्शाई जानी चाहिये।
• आवश्यक शर्तें:
  • तत्परता संविदा की आवश्यक शर्तों से संबंधित होनी चाहिये।
  • शर्तें विशेष रूप से वादी द्वारा निष्पादित की जानी चाहिये।
  • प्रदर्शन पर्याप्त और सार्थक होना चाहिये।
• अपवाद:
  • प्रतिवादी के कार्यों द्वारा रोकी गई शर्तें। 
  • प्रतिवादी द्वारा माफ की गई शर्तें। 
  • ऐसी शर्तों को वादी द्वारा साबित करने की आवश्यकता नहीं होती है।
• धारा 16(c) का स्पष्टीकरण:
  • पहला स्पष्टीकरण:
    • शिकायत में तत्परता और इच्छा का मात्र कथन पर्याप्त नहीं होती है।
    • साक्ष्य द्वारा समर्थित होना चाहिये।
    • न्यायालय को वास्तविक तत्परता के बारे में संतुष्ट होना चाहिये।
  • दूसरा स्पष्टीकरण:
    • वादी को संविदा के वास्तविक निर्माण के अनुसार तत्परता साबित करने की आवश्यकता होती है। 
    • संविदा की वास्तविक शर्तों और आशय के साथ संरेखित होना चाहिये। 
    • वादी द्वारा व्यक्तिपरक व्याख्या अपर्याप्त है।

जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी (GPA) क्या है?

• परिचय:
  • जनरल पावर ऑफ अटॉर्नी एक कानूनी साधन है जिसके माध्यम से एक व्यक्ति (प्रिंसिपल) दूसरे व्यक्ति (एजेंट) को विभिन्न मामलों में उनकी ओर से कार्य करने के लिये व्यापक अधिकार प्रदान करता है।
  • यह दस्तावेज़ एजेंट को प्रिंसिपल के लिये बाध्यकारी निर्णय लेने और लेनदेन निष्पादित करने में सक्षम बनाता है, जो विशेष रूप से प्रिंसिपल की बीमारी, विकलांगता या अनुपस्थिति के दौरान उपयोगी होता है। 
  • प्रदान किया गया अधिकार व्यापक है और कानूनी, वित्तीय और व्यक्तिगत मामलों के कई पहलुओं को कवर करता है।
• आवश्यक तत्त्व
  • प्रिंसिपल और एजेंट दोनों की स्पष्ट पहचान और महत्त्वपूर्ण विवरण
  • एजेंट को दी गई शक्तियों की व्यापक सूची
  • दो गवाहों की आवश्यकता
  • अधिकार का स्पष्ट दायरा
  • स्वस्थ दिमाग और स्वैच्छिक निष्पादन की घोषणा
• दायरा और उद्देश्य
  • GPA व्यापक अधिकार प्रदान करता है, जो विशिष्ट लेनदेन तक सीमित नहीं है।
  • विशिष्ट पावर ऑफ अटॉर्नी के विपरीत विविध मामलों को कवर करता है।
  • इसमें वित्तीय, कानूनी और व्यावसायिक निर्णय शामिल हो सकते हैं।
  • अधिकृत शक्तियों और सीमाओं को स्पष्ट रूप से सूचीबद्ध करना चाहिये।
  • प्रिंसिपल की अनुपस्थिति या अक्षमता के दौरान विशेष रूप से उपयोगी।
• वैधता के लिये कानूनी आवश्यकताएँ
  • इसमें प्रिंसिपल और एजेंट दोनों के भौतिक विवरण होने चाहिये।
  • दो गवाहों द्वारा सत्यापन की आवश्यकता होती है।
  • प्रत्यायोजित प्राधिकरण का स्पष्ट दायरा निर्दिष्ट किया जाना चाहिये।
  • प्रिंसिपल के पास कानूनी क्षमता होने पर इसे निष्पादित किया जाना चाहिये।
  • उचित प्रारूप और दस्तावेज़ीकरण आवश्यकताओं का पालन किया जाना चाहिये।