किराया नियंत्रण अधिनियम के अधीन वास्तविक आवश्यकता

स्रोत: उच्चतम न्यायालय  

चर्चा में क्यों? 

न्यायमूर्ति पंकज मिथल और न्यायमूर्ति एन कोटिश्वर सिंह की पीठ ने किराया नियंत्रण अधिनियम के अधीन किराएदारों को बेदखल करने के लिये “वास्तविक आवश्यकता” पर विधि बनाई। 

• उच्चतम न्यायालय ने कन्हैया लाल आर्य बनाम मोहम्मद एहसान और अन्य (2025) के मामले में यह धारित किया। 

कन्हैया लाल आर्य बनाम मोहम्मद एहसान और अन्य मामले की पृष्ठभूमि क्या थी? 

• अपीलार्थी  झारखण्ड  के चतरा नगर पालिका में एक मकान का मालिक और मकान मालिक है। 

• अपीलार्थी  ने प्रतिवादी-किराएदार के विरुद्ध निम्नलिखित आधारों पर बेदखली का वाद दायर किया: 
  • किराए के भुगतान में चूक 
  • अपने दो बेरोजगार बेटों के लिये अल्ट्रासाउंड मशीन लगाने के लिये परिसर की व्यक्तिगत आवश्यकता 
  • प्रथम दृष्टांत न्यायालय ने 15 जुलाई, 2006 को मकान मालिक के वास्तविक आवश्यकता के दावे को स्वीकार करते हुए वाद खारिज कर दिया, परंतु किराए के भुगतान में चूक के आधार पर इसे खारिज कर दिया। 
  • प्रथम अपीलीय न्यायालय ने इस निर्णय को पलट दिया, जिसे झारखण्ड  उच्च न्यायालय ने द्वितीय अपील संख्या 317/2006 में पुष्ट किया।  
  • अपीलार्थी -मकान मालिक ने किराया न चुकाने के आधार पर बर्खास्तगी को चुनौती नहीं दी है, अपितु अपनी अपील को केवल वास्तविक आवश्यकता के पहलू तक ही सीमित रखा है। 
• अपीलार्थी का दावा है कि उसने ये साबित कर दिया है: 
  • अल्ट्रासाउंड मशीन खरीदने की उसकी क्षमता 
  • 4,00,000/- रुपये की वार्षिक आय 
  • परिसर की उपयुक्तता (एक मेडिकल क्लिनिक और पैथोलॉजी सेंटर से सटा हुआ 
  • पूर्व मामले में, उसी संपत्ति से आंशिक बेदखली हुई थी, और मकान मालिक ने उस हिस्से को किसी दूसरे व्यक्ति को किराए पर दे दिया था। 
• प्रतिवादी-किराएदार  का तर्क है कि: 
  • पिछले समझौते करार के अधीन  उन्हें "हमेशा के लिये किराएदार " के रूप में तीन पक्के कमरे में रहने की अनुमति है 
  • मकान मालिक के पास पर्याप्त वैकल्पिक आवास उपलब्ध है 
  • मकान मालिक ने खाली किये गए परिसर को किसी और को अधिक किराए पर देकर पिछले आंशिक बेदखली का दुरुपयोग किया 
  • अब अपील विचार के लिये उच्च न्यायालय के समक्ष है। 

न्यायालय की टिप्पणियां क्या थीं? 

• न्यायालय ने धारित किया कि वर्तमान तथ्यों में वाद परिसर से किराएदार  को बेदखल करना वास्तविक आवश्यकता पर आधारित है। 
  • इस मामले में वास्तविक आवश्यकता के अधीन आकांक्षा यथार्थ होनी चाहिये न कि केवल परिसर खाली करवाने की आकांक्षा। 
  • मकान मालिक ही यह तय करने के लिये सबसे अच्छा न्यायाध्यक्ष है कि उसकी विशेष आवश्यकता की पूर्ति के लिये उसकी कौन सी संपत्ति खाली कराई जानी चाहिये । 
  • किराएदार  की यह निश्चित करने में कोई भूमिका नहीं है कि मकान मालिक को बेदखली के वाद में कथित तौर पर अपनी ज़रूरत के लिये कौन सी संपत्ति खाली करवानी चाहिये । 
•  इसके अतिरिक्त, न्यायालय ने धारित किया कि अपीलार्थी मकान मालिक के पास विभिन्न व्यक्तियों के किराएदारी के अधीन कुछ अन्य संपत्तियां हो सकती हैं, परंतु एक बार जब उसने अपने दो बेरोजगार बेटों के लिये अल्ट्रासाउंड मशीन स्थापित करने की वास्तविक आवश्यकता के लिये वाद परिसर को खाली कराने का निर्णय किया है, तो उसे अन्य किराएदारों के विरुद्ध  ऐसी कार्यवाही शुरू करने के लिये विवश नहीं किया जा सकता है।  
•  सिवाय, न्यायालय ने धारित किया कि वाद परिसर अल्ट्रासाउंड मशीन स्थापित करने के लिये सबसे उपयुक्त स्थान है। 
  • इसका कारण यह है कि यह एक मेडिकल क्लिनिक और पैथोलॉजिकल सेंटर के पास में स्थित है और किसी भी मेडिकल मशीन की स्थापना के लिये सबसे उपयुक्त स्थान है। 
  •  इसके अतिरिक्त, अपीलार्थी -मकान मालिक ने अल्ट्रासाउंड मशीन खरीदने/स्थापित करने में निवेश करने की अपनी क्षमता भी साबित कर दी है और उसके दो बेटे बेरोजगार हैं और इस तरह उन्हें व्यवसाय में स्थापित करने और परिवार की आय बढ़ाने के लिये वाद परिसर की आवश्यकता है। इसलिये, मामले के तथ्यों में अपीलार्थी -मकान मालिक की वास्तविक आवश्यकता विधिवत स्थापित होती है। 
• इसके अतिरिक्त, यह मुद्दा भी उठाया गया कि दोनों बेरोजगार बेटों के पास अल्ट्रासाउंड मशीन चलाने की कोई विशेषज्ञता/प्रशिक्षण नहीं है। 
  • इस संबंध में न्यायालय ने माना कि यह सर्वविदित है कि इन दिनों अल्ट्रासाउंड मशीनों जैसे चिकित्सा उपकरण स्थापित किये जाते हैं और सामान्यतः तकनीशियनों या चिकित्सा विशेषज्ञों द्वारा चलाए जाते हैं, जिन्हें उक्त उद्देश्य के लिये नियुक्त किया जाता है। 
  • ऐसे उपकरण या अल्ट्रासाउंड मशीन स्थापित करने वाले व्यक्ति को स्वयं उन्हें चलाने में कोई विशेषज्ञता रखने की आवश्यकता नहीं है। 
•  इसके अतिरिक्त, पक्षकार ने उनके बीच हुए समझौते पर भी ध्यान दिया, जिसमें यह प्रावधान था कि अपीलार्थी  मकान मालिक ने सहमति व्यक्त की थी कि प्रतिवादी-किराएदार तीन पक्के कमरों के संबंध में अपीलार्थी के किराएदार  बने रहेंगे, जिन्हें अपीलार्थी -मकान मालिक ने किराएदारी के अधीन हिस्से को ध्वस्त करने के पश्चात् फिर से बनाया है। 
• उपर्युक्त समझौते के संबंध में न्यायालय ने धारित किया कि समझौता विलेख में ऐसा कोई खण्ड नहीं है जो यह प्रावधान करता हो कि अपीलार्थी  मकान मालिक भविष्य में प्रतिवादी-किराएदार के विरुद्ध  बेदखली के लिये कोई कार्यवाही शुरू नहीं करेगा। 
• इस प्रकार, न्यायालय ने धारित किया कि यह नहीं कहा जा सकता कि उपरोक्त कार्यवाही पोषणीय नहीं है। 
• इस प्रकार, न्यायालय ने धारित किया कि अपीलार्थी -मकान मालिक ने वाद परिसर की अपनी वास्तविक आवश्यकता साबित कर दी है। 

किराया नियंत्रण अधिनियम के अधीन बेदखली का क्या प्रावधान है?  

• झारखण्ड  भवन (पट्टा, किराया एवं बेदखली) नियंत्रण अधिनियम, 2011 की धारा 19 में किराएदार को बेदखल करने का प्रावधान है।  
• किसी भी संविदा या विधि के विपरीत किसी भी बात के समाविष्ट होते हुए , नियंत्रक द्वारा पारित आदेश के कार्यान्वयन के सिवाय किराएदार को बेदखल नहीं किया जा सकता। 
• बेदखली के लिये वैध आधारों में शामिल हैं: 
  • किराएदारी शर्तों का उल्लंघन 
  • अनधिकृत उप-पट्टा 
  • नौकरी छोड़ना (यदि कर्मचारी के रूप में रह रहे हैं) 
  • किराएदार की लापरवाही के कारण इमारत की भौतिक क्षति 
  • मकान मालिक द्वारा निजी/लाभार्थी के कब्जे के लिये इमारत की युक्तिसंगत अपेक्षा (वास्तविक आवश्यकता) 
• नियंत्रक आंशिक बेदखली की अनुमति दे सकता है यदि: 
  •  युक्तिसंगत अपेक्षा आंशिक बेदखली द्वारा पूर्ण की जा सकती है 
  • किराएदार  इस व्यवस्था से सहमत है 
  • बचे हुए भाग के लिये आनुपातिक मानक किराया नियत किया जाएगा 
• महत्वपूर्ण स्पष्टीकरण: 
  • "मकान मालिक" में एजेंट शामिल नहीं हैं 
  • जहाँ मकान मालिक द्वारा दो या अधिक भवन किराए पर दिये गये हों, तब यह मकान मालिक के चयन के लिये होगा कि कौन सा भवन उसके लिये अधिमान्य होगा और किराएदार  या किराएदारों को ऐसी वरीयता पर प्रश्न उठाने की अनुमति नहीं होगी। 
• ये प्रावधान औद्योगिक विवाद अधिनियम, 1947 और धारा 31 के अधीन हैं।