बंधकदार के अंतर्निहित अधिकार

स्रोत: पंजाब एवं हरियाणा उच्च न्यायालय   

चर्चा में क्यों?  

हाल ही में न्यायमूर्ति सुरेश्वर ठाकुर और न्यायमूर्ति विकास सूरी की पीठ ने कहा कि यदि ऋणी निर्धारित किश्तों का भुगतान करने में विफल रहता है तो बंधकदार को सार्वजनिक नीलामी में बंधक संपत्ति को बेचने का अधिकार है।  

• पंजाब एवं हरियाणा उच्च न्यायालय ने सुनील कुमार एवं अन्य बनाम हरियाणा राज्य एवं अन्य  के मामले में यह टिप्पणी की।  

सुनील कुमार एवं अन्य बनाम हरियाणा राज्य एवं अन्य के मामले की पृष्ठभूमि क्या थी ?  

• याचिकाकर्ताओं ने एक त्वरित रिट याचिका दायर कर प्रतिवादी संख्या 3 और 4 को अनापत्ति प्रमाण पत्र (No Objection Certificate-NOC) जारी करने और प्लॉट संख्या 1591-B, सेक्टर 23-23A, गुरुग्राम को प्रतिवादी संख्या 2 से 4 के अभिलेख में याचिकाकर्ताओं को अंतरित करने का निर्देश देने के लिये एक परमादेश रिट की मांग की। याचिकाकर्ताओं ने वित्तीय आस्तियों का प्रतिभूतिकरण और पुनर्गठन तथा प्रतिभूति हित का प्रवर्तन अधिनियम, 2002 के अधीन भारतीय स्टेट बैंक की ओर से प्रतिवादी संख्या 5 द्वारा किये गए विक्रय की पुष्टि करने वाले पुनः आवंटन पत्र की भी मांग की।  
• प्रतिवादी संख्या 5 ने अधिनियम के प्रावधानों के अधीन गुरुग्राम के सेक्टर 23-23A में स्थित संपत्ति संख्या 1591- BP को सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से 2,28,37,425/- रूपए में संपत्ति की कीमत और 1,72,575/- रूपए टी.डी.एस. के रूप में बेचा। याचिकाकर्ताओं को बोली की स्वीकृति का पत्र दिनांक 06.02.2020 को जारी किया गया।  
• भुगतान किये जाने के बाद, प्रतिवादी संख्या 5 ने संपत्ति के लिये याचिकाकर्ताओं के पक्ष में विक्रय प्रमाण पत्र जारी किया और 12 अक्टूबर 2021 को गुरुग्राम के जिला मजिस्ट्रेट द्वारा कब्जा सौंप दिया गया।  
• 06 जुलाई 2020 को प्रतिवादी संख्या 5 ने प्रतिवादी संख्या 2 से प्रतिवादियों के अभिलेखों में संपत्ति के अंतरण के लिये अनापत्ति प्रमाण पत्र जारी करने का अनुरोध किया। 14 अगस्त 2020 को प्रतिवादी संख्या 2 ने प्रतिवादी संख्या 3 को एक पत्र जारी कर प्रतिवादी संख्या 5 को याचिकाकर्ताओं के नाम पर पुनः आवंटन के लिये आवेदन करने का निदेश देने का निर्देश दिया।  
• इसके बाद प्रतिवादी संख्या 5 ने प्रतिवादी संख्या 4 से अनुरोध किया कि वह याचिकाकर्ताओं के पक्ष में अभिलेख को अपडेट करने के लिये औपचारिकताएं पूरी करें , लेकिन प्रतिवादियों ने अभी तक याचिकाकर्ताओं की शिकायतों का समाधान नहीं किया है, जिससे उन्हें अपूरणीय हानि और क्षति हुई है, क्योंकि वे संपत्ति का उपयोग करने में असमर्थ हैं।  
• प्रतिवादियों ने तर्क दिया कि यद्यपि उन्होंने भारतीय स्टेट बैंक को संपत्ति को बंधक रखने की अनुमति दी थी, लेकिन सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से संपत्ति के विक्रय के लिये कोई विशिष्ट अनुमति नहीं दी गई थी, और इसलिये, अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) के बिना विक्रय वैध नहीं है।  

न्यायालय की टिप्पणियां क्या थीं?  

• न्यायालय ने कहा कि प्रतिवादियों का तर्क, जिसमें कहा गया था कि संपत्ति का विक्रय त्रुटिपूर्ण था, क्योंकि सार्वजनिक नीलामी से पहले संबंधित प्राधिकारियों द्वारा कोई अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) जारी नहीं किया गया था, निराधार था।  
• न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला कि एक बार जब प्रतिवादियों ने विषयगत भूखंड को बंधक रखने की अनुमति दे दी, तो यह अनुमति ऋणदायी संस्था को ऋणी के व्यतिक्रम की स्थिति में सार्वजनिक नीलामी के माध्यम से संपत्ति बेचने के अधिकार तक विस्तारित हो गई।  
• न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया कि ऋण वसूली के लिये संपत्ति की नीलामी करने का बंधकदार का अंतर्निहित अधिकार, विक्रय के लिये विशिष्ट अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) की कमी के कारण समाप्त नहीं होता , क्योंकि बंधक रखने के लिये अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) को पर्याप्त माना गया था।  
• न्यायालय ने कहा कि प्रतिवादियों ने विक्रय के संबंध में कोई अन्य आपत्ति नहीं उठाई , जैसे कि नीलामी प्रक्रिया में अवैधता या दुरभिसंधि का आरोप। इस प्रकार, न्यायालय ने पाया कि अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) की अनुपस्थिति के बारे में उठाई गई आपत्तियाँ निराधार थीं।  
• उपरोक्त टिप्पणियों के आधार पर, न्यायालय ने रिट याचिका को अनुमति देते हुए प्रतिवादी संख्या 3 और 4 को अनापत्ति प्रमाण पत्र (एनओसी) जारी करने और संबंधित अधिकारियों के अभिलेख में याचिकाकर्ताओं के नाम पर संपत्ति अंतरित करने का निर्देश दिया। इसके अतिरिक्त, न्यायालय ने स्टेट बैंक ऑफ इंडिया की ओर से प्रतिवादी संख्या 5 द्वारा विक्रय की पुष्टि करते हुए पुनः आवंटन पत्र जारी करने का आदेश दिया।  

संपत्ति अंतरण अधिनियम के अधीन बंधकदार के अधिकार क्या हैं?  

• पुरोबंध या विक्रय का अधिकार (धारा 67):  
  • जब बंधक-धन संदेय हो जाता है, तो बंधकदार को पुरोबंध (बंधककर्ता को उन्मोचन से रोकना) या विक्रय का अधिकार होता है।  
• बंधक-धन के लिये वाद लाने का अधिकार (धारा 68):   
  • बंधकदार बंधक-धन की वसूली के लिये वाद ला सकता है यदि:  
  • बंधककर्ता व्यक्तिगत रूप से चुकाने के लिये सहमत हो गया।  
  • बंधक-संपत्ति बंधकदार की व्यतिक्रम के बिना नष्ट हो जाती है।  
  • बंधककर्ता के सदोष कार्य के कारण बंधकदार अपनी प्रतिभूति से वंचित कर देता है।  
  • साधारण बंधक में, बंधककर्ता पुनर्भुगतान में व्यतिक्रम करता है।  
• संपत्ति के विक्रय का अधिकार (धारा 69 और 69क):  
  • अंग्रेजी बंधकों में, तथा जहाँ बंधक विलेख में स्पष्ट रूप से सहमति हो, बंधकदार न्यायालय के हस्तक्षेप के बिना संपत्ति का विक्रय कर सकता है।  
  • अन्य मामलों में विक्रय के लिये न्यायालय की अनुमति आवश्यक है।  
• कब्जे का अधिकार (भोग बंधक – धारा 67क):  
  • भोग बंधक में, बंधकदार को बंधक का पूर्ण रूप से संदाय होने तक कब्जा बनाए रखने तथा भाटक/लाभ एकत्र करने का अधिकार होता है।  
• अनुवृद्धि का अधिकार (धारा 70):  
  • यदि बंधक रखी गई संपत्ति में कोई सुधार या परिवर्धन किया जाता है, तो बंधकदार उसे प्रतिभूति का हिस्सा मान सकता है।  
• नवीनीकृत पट्टे का अधिकार (धारा 71):  
  • यदि बंधकित संपत्ति पट्टा है, और बंधकदार पट्टे को नवीनीकृत करता है, तो इसे बंधक प्रतिभूति के भाग के रूप में रखा जाएगा।  
• संपत्ति के संरक्षण के लिये व्यय करने का अधिकार (धारा 72):  
  • बंधकदार संपत्ति को क्षति या हानि से बचाने के लिये धन व्यय कर सकता है तथा बंधककर्ता से राशि वसूल सकता है।  
• बीमा धन का अधिकार [धारा 76(ग)]:  
  • यदि संपत्ति बीमाकृत है और क्षतिग्रस्त हो जाती है, तो बंधकदार को प्रतिभूति के रूप में बीमा राशि का दावा करने का अधिकार है।  

संपत्ति अंतरण अधिनियम के अधीन बंधककर्ता के अधिकार क्या हैं?  

• मोचन करने का बंधककर्ता का अधिकार (धारा 60): यह उपबंध यह प्रावधान करता है कि निर्दिष्ट समय और स्थान के बारे में उचित सूचना देने पर, बंधककर्ता को बकाया बंधक धन का संदाय करके बंधक मोचन का अधिकार प्राप्त होता है और:  
  • बंधकदार से बंधक-विलेख तथा बंधक-संपत्ति और उसके कब्जे में या उसकी शक्ति के अधीन दस्तावेजों को परिदान करने की मांग करना।  
  • बंधकदार से बंधक-संपत्ति का कब्ज़ा पुनः प्राप्त करना।  
  • बंधककर्ता की इच्छा पर बंधकदार द्वारा अपने व्यय पर संपत्ति को पुनः अंतरित करवाना या बंधककर्ता द्वारा संपत्ति पर अपने अधिकार को समाप्त करने की अभिस्वीकृति पंजीकृत करवाना।  
• तीसरे पक्षकार को अंतरण का अधिकार (धारा 60क):  
  • इस धारा के अनुसार, बंधककर्ता को बंधक विलेख और बंधक-संपत्ति दोनों को बंधककर्ता की पसंद के अनुसार किसी तीसरे पक्षकार को अंतरित करने का अनुरोध करने का अधिकार है।  
  • यदि बंधककर्ता ने बंधक धन का भुगतान करके अपना दायित्व पूरा कर लिया है, तो बंधकदार के लिये इस अनुरोध का अनुपालन करना अनिवार्य है।  
• दस्तावेजों के निरीक्षण और पेश कराने का अधिकार (धारा 60ख):  
  • बंधककर्ता, अपने मोचन के अधिकार का प्रयोग करते हुए, किसी भी युक्तियुक्त समय पर, बंधकदार द्वारा उनकी ओर से किये गए व्यय की सफलतापूर्वक प्रतिपूर्ति करने पर, बंधक-संपत्ति और बंधकदार द्वारा रखे गए बंधक विलेख से संबंधित दस्तावेजों की प्रतियां या उद्धरणों का निरीक्षण करने और प्राप्त करने का अनुरोध कर सकता है।  
• पृथकतया या साथ-साथ मोचन कराने का अधिकार (धारा 61):  
  • संविदात्मक समझौते के अभाव में, जब एक ही बंधकदार के पक्ष में कई बंधक निष्पादित किये जाते हैं, तो बंधककर्ता को इन बंधक विलेखों में से एक या अधिक को एक साथ या किसी एक विलेख को अलग से विशिष्ट बंधक के लिये बकाया राशि के भुगतान पर मोचन करने का अधिकार होता है।  
• कब्ज़ा प्रत्युद्धरण का भोग-बंधककर्ता का अधिकार (धारा 62) : भोग बंधक में, बंधककर्ता को बंधकदार से बंधक विलेख का कब्जा प्रत्युद्धरण करने का अधिकार है:  
  • जहाँ कि बंधकदार संपत्ति के भाटकों और लाभों के बंधक धन का भुगतान स्वयं कर लेने के लिए प्राधिकृत है वहां तब जब ऐसे धन का भुगतान हो गया हो, 
  • जहाँ कि बंधकदार ऐसे भाटकों और लाभों से या उनके किसी भाग से बंधक धन के केवल किसी भाग का भुगतान स्वयं कर लेने के लिए प्राधिकृत है, वहाँ तब जब बंधक धन के संदाय के लिये विहित कालावधि का (यदि कोई हो) अवसान हो गया हो और बंधककर्ता बंधक धन या उसका कोई अतिशेष बंधकदारों को दे दे या निविदत्त कर दे या जैसा कि एतस्मिन्पश्चात् उपबंधित है, न्यायालय में निक्षिप्त कर दे। 
• बंधक संपत्ति में अनुवृद्धि (धारा 63):  
  • यदि तत्प्रतिकूल संविदा विद्यमान नहीं है, तो बंधककर्ता, बंधक के जारी रहने के दौरान, जब वह बंधकदार के कब्जे में हो, मोचन पर बंधक-संपत्ति पर अधिकार प्राप्त करने का हकदार है।  
  • जब बंधककर्ता द्वारा बंधक का मोचन करा लिया जाता है तो बंधकदार को अनुवृद्धि का दावा करने का कोई अधिकार नहीं होता है।  
• बंधक संपत्ति में अभिवृद्धि (धारा 63क):  
  • यदि संपत्ति बंधक रखी गई है, और बंधकदार उसे प्रतिभूति के रूप में रखते हुए संपत्ति में सुधार करता है, तो बंधककर्ता को संपत्ति के मोचन पर उन सुधारों पर अधिकार होता है। यह अधिकार तब तक विद्यमान रहता है जब तक कि कोई तत्प्रतिकूल संविदा न हो।  
  • यदि बंधकदार संपत्ति को क्षति या हानि से बचाने के लिये, प्रतिभूति के रूप में संपत्ति के मूल्य को बनाए रखने के लिये, या किसी सरकारी प्राधिकरण के वैध आदेश के अनुपालन में आवश्यक सुधार करता है, तो बंधककर्ता आमतौर पर उन सुधारों की लागत या खर्चे का भुगतान करने के लिये उत्तरदायी होता है।  
• बंधकित पट्टे का नवीकरण (धारा 64):  
  • जहाँ कि बंधक संपत्ति पट्टा है और बंधकदार उस पट्टे का नवीकरण अभिप्राप्त करता है, वहाँ बंधककर्ता द्वारा तत्प्रतिकूल संविदा न की गई हो तो मोचन पर नवीन पट्टे का फायदा उसे मिलेगा ।  
• बंधककर्ता द्वारा विवक्षित संविदाएं (धारा 65): तत्प्रतिकूल संविदा न हो तो यह समझा जाएगा कि बंधककर्ता ने बंधकदार से संविदा की है कि- 
  • वह हित, जिसे बंधककर्ता बंधकदार को अंतरित करने की प्रव्यंजना करता है अस्तित्वयुक्त है, और उसे अंतरित करने की शक्ति बंधककर्ता को है, 
  • बंधककर्ता बंधक संपत्ति पर बंधककर्ता के हक की प्रतिरक्षा करेगा या यदि बंधकदार का उस पर कब्जा है तो बंधककर्ता उसे उस हक की प्रतिरक्षा करने के योग्य बनाएगा, 
  • जब तक बंधक संपत्ति पर बंधकदार का कब्जा नहीं है, तब तक संपत्ति की बाबत प्रोद्भवमान शोध्य सब लोक प्रभारों को बंधककर्ता देगा | 
• बंधककर्ता की पट्टा करने की शक्ति (धारा 65क):  
  • संपत्ति पर वैध कब्जे के दौरान, बंधककर्ता को पट्टा करने का अधिकार है, जो बंधकदार पर बाध्यकारी होगा जब तक कि बंधक में अन्यथा उल्लेख न किया गया हो।  
• दुर्व्यय के मामले में अधिकार (धारा 66) :  
  • इस प्रावधान के आधार पर, बंधककर्ता को सामान्यतौर पर संपत्ति की किसी भी प्राकृतिक क्षय के लिये उत्तरदायी नहीं ठहराया जाता है।