पट्टा विलेख

स्रोत: उच्चतम न्यायालय

चर्चा में क्यों?

न्यायमूर्ति अनिरुद्ध बोस और न्यायमूर्ति विक्रम नाथ ने साक्ष्य के रूप में अपंजीकृत पट्टा विलेख की स्वीकार्यता पर सुनवाई की।

• उच्चतम न्यायालय ने मैसर्स पॉल रबर इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम अमित चंद मित्रा और अन्य के मामले में अपनी टिप्पणी दी।

मैसर्स पॉल रबर इंडस्ट्रीज प्राइवेट लिमिटेड बनाम अमित चंद मित्रा और अन्य मामले की पृष्ठभूमि

• वर्ष 2003 में, एक मकान मालकिन और किरायेदार 5 वर्ष की अवधि के लिये एक संपत्ति के लिये एक अपंजीकृत पट्टा समझौते पर सहमत हुए।
• शुरुआती 5 वर्ष की अवधि समाप्त होने के बाद, किरायेदार ने पट्टे का नवीनीकरण नहीं किया, लेकिन किराया चुकाए बिना संपत्ति पर कब्ज़ा करना जारी रखा।
• वर्ष 2008 में, मकान मालकिन ने किरायेदार को एक नोटिस जारी किया, जिसमें उन्हें मासिक किरायेदार के रूप में संदर्भित किया गया और उन्हें 15 दिनों के भीतर परिसर खाली करने का निर्देश दिया गया। हालाँकि, किरायेदार ने नोटिस का पालन नहीं किया।
• किरायेदार द्वारा परिसर खाली नहीं करने पर मकान मालकिन ने कब्ज़ा और मध्यवर्ती लाभ (mesne profit) की वसूली के लिये एक सिविल मुकदमा दायर किया।
• किरायेदार ने तर्क दिया कि प्रश्नगत परिसर विनिर्माण उद्देश्यों के लिये था और संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) की धारा 106 के अनुसार, केवल 6 माह के नोटिस के साथ समझौता समाप्त किया जा सकता है।
• इसके अतिरिक्त, चूँकि पट्टा समझौता की अवधि समाप्त हुए एक वर्ष से अधिक हो गया है, इसलिये इसे अनिवार्य पंजीकरण की आवश्यकता है और यह अपंजीकृत होने के कारण न्यायालय में साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य नहीं हो सकता है।
• ट्रायल कोर्ट ने यह कहते हुए मकान मालकिन के पक्ष में फैसला सुनाया कि संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) के तहत पट्टा महीने-दर-महीने के आधार पर किया गया था, न कि विनिर्माण उद्देश्यों के लिये। इसलिये, 15 दिन का नोटिस देना वैध था।
• उच्च न्यायालय ने ट्रायल कोर्ट के फैसले को बरकरार रखा।
• इसके बाद किरायेदार ने उच्चतम न्यायालय के समक्ष अपील दायर की और तर्क दिया कि ट्रायल कोर्ट को पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 के तहत प्रतिषेध के कारण अपंजीकृत किरायेदारी समझौते को साक्ष्य के रूप में स्वीकार नहीं करना चाहिये था।

न्यायालय की टिप्पणियाँ

• अनरजिस्टर्ड लीज डीड (जो अन्यथा अनिवार्य रूप से रजिस्ट्रेशन योग्य है) को कब्जे का 'प्रकृति और चरित्र' दिखाने के लिए साक्ष्य के रूप में स्वीकार किया जा सकता है। मगर केवल तभी जब 'कब्जे की प्रकृति और चरित्र' पट्टे की मुख्य शर्त नहीं है और न्यायनिर्णयन के लिए न्यायालय के समक्ष प्राथमिक विवाद नहीं है।

पट्टा समझौता

• संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) की धारा 105 के तहत, अचल संपत्ति का पट्टा ऐसी संपत्ति का आनंद लेने के अधिकार का हस्तांतरण है, जो एक निश्चित समय के लिये, स्पष्ट या अस्पष्ट, या अनंत काल के लिये किया जाता है।
• संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) की धारा 105 के तहत प्रतिफल और अवधि:

स्थावर सम्पत्ति का पट्टा ऐसी संपत्ति का उपभोग करने के अधिकार का ऐसा अंतरण है, जो एक अभिव्यक्त या विवक्षित समय के लिये या शाश्वत काल के लिये किसी कीमत के, जो दी गई हो या जिसे देने का वचन दिया गया हो, अथवा धन, या फसलों के अंश या सेवा या किसी मूल्यवान वस्तु के, जो कालावधीय रूप से या विनिर्दिप्ट अवसरों पर अंतरिती द्वारा, जो उस अंतरण को ऐसे निबंधनों पर प्रतिगृहीत करता है, अंतरक को की या दी जानी है, प्रतिफल के रूप में किया गया हो।

• पक्ष:
  • अंतरणकर्त्ता को पट्टादाता कहा जाता है, अंतरिती को पट्टेदार कहा जाता है, कीमत को प्रीमियम कहा जाता है और इस प्रकार प्रदान की जाने वाली धनराशि, शेयर, सेवा या अन्य चीज़ को किराया कहा जाता है।
  • संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) पट्टेदार और पट्टादाता दोनों के अधिकारों और कर्त्तव्यों को निर्धारित करता है। उदाहरण के लिये, पट्टादाता को यह सुनिश्चित करना होगा कि पट्टेदार को संपत्ति का शांतिपूर्ण कब्ज़ा मिले, पट्टेदार को किराया देना होगा और सहमति के अनुसार संपत्ति का रखरखाव करना होगा।
• पट्टों के प्रकार:
  • पट्टे कई प्रकार के हो सकते हैं जैसे- एक निश्चित अवधि के लिये पट्टे, आवधिक पट्टे और शाश्वत अवधि के लिये पट्टे।
• पंजीकरण:
  • कुछ मामलों में, स्थानीय कानूनों के अनुसार, पट्टे की अवधि और शर्तों के आधार पर, पट्टा समझौतों को पंजीकृत करने की आवश्यकता हो सकती है। हालाँकि, संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) की धारा 107 के तहत पट्टे की अवधि से संबंधित कानून का उल्लेख किया गया है।
• समाप्ति:
  • पट्टे को कई शर्तों पर समाप्त किया जा सकता है जैसे कि पट्टे की अवधि की समाप्ति, किसी भी पक्ष द्वारा शर्तों का उल्लंघन या आपसी समझौता।

इसमें शामिल कानूनी प्रावधान

• संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) की धारा 107: पट्टा कैसे बनाया गया -
  • अचल संपत्ति का वर्ष-दर-वर्ष, या एक वर्ष से अधिक किसी भी अवधि के लिये पट्टा, या वार्षिक किराया आरक्षित करना, केवल एक पंजीकृत लिखत द्वारा ही किया जा सकता है।
  • अचल संपत्ति के अन्य सभी पट्टे या तो एक पंजीकृत दस्तावेज़ द्वारा या कब्ज़े की डिलीवरी के साथ मौखिक समझौते द्वारा किये जा सकते हैं।
  • जहाँ अचल संपत्ति का पट्टा किसी पंजीकृत लिखत द्वारा किया जाता है, ऐसे लिखत या, जहाँ एक से अधिक लिखत हैं, ऐसे प्रत्येक लिखत को पट्टादाता और पट्टेदार दोनों द्वारा निष्पादित किया जाएगा।
  • बशर्ते कि राज्य सरकार, समय-समय पर, आधिकारिक राजपत्र में अधिसूचना द्वारा, निर्देश दे सकती है कि अचल संपत्ति के पट्टे, पट्टे के अलावा वर्ष-दर-वर्ष, या एक वर्ष से अधिक किसी भी अवधि के लिये, या वार्षिक किराया आरक्षित करना, या कोई भी ऐसे पट्टों की श्रेणी, अपंजीकृत लिखत द्वारा या कब्ज़े की सुपुर्दगी के बिना मौखिक समझौते द्वारा बनाई जा सकती है।
• पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 49 - पंजीकृत होने के लिये आवश्यक दस्तावेज़ों के पंजीकरण न होने का प्रभाव—
  • पंजीकृत होने के लिये धारा 17 (या संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) के किसी भी प्रावधान) द्वारा आवश्यक कोई दस्तावेज़ नहीं होगा-
    • उसमें शामिल किसी भी अचल संपत्ति को प्रभावित करें, या
    • अपनाने की कोई शक्ति प्रदान करना, या
    • ऐसी संपत्ति को प्रभावित करने वाले या ऐसी शक्ति प्रदान करने वाले किसी भी संव्यवहार के साक्ष्य के रूप में प्राप्त किया जाना चाहिये, जब तक कि इसे पंजीकृत न किया गया हो:
  • बशर्ते कि अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाला और इस अधिनियम या संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) द्वारा पंजीकृत होने के लिये आवश्यक एक अपंजीकृत दस्तावेज़ विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1877 (SRA) के अध्याय II के तहत विशिष्ट अनुतोष के लिये एक अनुबंध के साक्ष्य के रूप में किसी भी संपार्श्विक के साक्ष्य के रूप में प्राप्त किया जा सकता है। ऐसी स्थिति में संव्यवहार को पंजीकृत लिखत् द्वारा किया जाना आवश्यक नहीं है।