अचल संपत्ति का अंतरण

स्रोत: उच्चतम न्यायालय

चर्चा में क्यों?

उच्चतम न्यायालय ने निर्णय दिया कि अप्राप्तवय व्यक्ति बिक्री विलेख के माध्यम से अचल संपत्ति प्राप्त कर सकता है, इस बात पर बल देते हुए कि इस तरह का अंतरण भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 के अंतर्गत परिभाषित संविदा नहीं है। न्यायालय ने स्पष्ट किया कि अप्राप्तवय व्यक्ति अंतरणकर्त्ता नहीं हो सकते, लेकिन वे अंतरिती हो सकते हैं, जिससे अप्राप्तवय व्यक्ति को संपत्ति के स्वामित्व का विधिक अंतरण संभव हो जाता है।

• न्यायमूर्ति सीटी रविकुमार और संजय कुमार ने नीलम गुप्ता एवं अन्य बनाम राजेंद्र कुमार गुप्ता एवं अन्य के मामले में निर्णय दिया।

नीलम गुप्ता एवं अन्य बनाम राजेंद्र कुमार गुप्ता एवं अन्य मामले की पृष्ठभूमि क्या थी?

• राजेंद्र कुमार गुप्ता (वादी) ने 24 दिसंबर 1986 को अशोक कुमार गुप्ता एवं राकेश कुमार गुप्ता (मूल प्रतिवादी) के विरुद्ध संपत्ति के कब्जे एवं क्षति की प्रतिपूर्ति के लिये सिविल सूट नंबर 195 A/95 दायर किया।
• वाद की संपत्ति 7.60 एकड़ जमीन है जो तहसील एवं जिला रायपुर के मोवा गांव के खसरा नंबर 867/1 में शामिल है।
• राजेंद्र कुमार गुप्ता ने दावा किया कि उन्होंने 04 जून 1968 को स्वर्गीय श्री सीताराम गुप्ता से पंजीकृत बिक्री विलेख के माध्यम से संपत्ति खरीदी थी, जो वादी एवं प्रतिवादियों के एक ही चचेरे भाई थे।
• वादी ने आरोप लगाया कि जुलाई 1983 में प्रतिवादियों द्वारा बेदखल किये जाने तक उन्हें भूमिस्वामी अधिकारों के अंतर्गत संपत्ति पर शांतिपूर्ण कब्ज़ा था।
• प्रतिवादियों ने तर्क दिया कि उनके पिता श्री रमेश चंद्र गुप्ता एवं वादी के पिता श्री कैलाश चंद्र गुप्ता ने 15 मार्च 1963 को अपने भतीजे स्वर्गीय श्री सीताराम गुप्ता के नाम पर वाद की संपत्ति खरीदी थी।
• प्रतिवादियों ने दावा किया कि उनके पिता ने एक इलेक्ट्रिक पंप स्थापित किया था, एक कुआं खोदा था तथा डेयरी उद्देश्यों के लिये संपत्ति पर तीन कमरे बनाए थे।
• प्रतिवादियों ने स्वीकार किया कि 25 दिसंबर 1967 को वादी के पिता की मृत्यु के बाद, संपत्ति 1968 में वादी के नाम पर अंतरित कर दी गई तथा राजस्व अभिलेखों में दर्ज कर दी गई, लेकिन दावा किया कि उनके पास कब्जा यथावत है।
• प्रतिवादियों ने आरोप लगाया कि रमेश चंद्र गुप्ता एवं कैलाश चंद्र गुप्ता एक संयुक्त परिवार के सदस्य थे, जिनका फिरोजाबाद एवं रायपुर में संयुक्त रूप से चूड़ी का व्यवसाय था।
• प्रतिवादियों ने दावा किया कि 31 मार्च 1976 को उनके पिता एवं वादी के परिवार के बीच मौखिक बंटवारा हुआ था, जिसमें संपत्ति एवं कारोबार का बंटवारा हुआ था।
• प्रतिवादियों ने प्रतिकूल कब्जे एवं परिसीमा की दलीलें वापस ली, दावा किया कि वे 12 वर्ष से अधिक समय से वाद की संपत्ति पर कब्जा कर रहे थे।
• यह मामला कई स्तरों की न्यायालयों में आगे बढ़ा, जिसमें ट्रायल कोर्ट, प्रथम अपीलीय न्यायालय एवं उच्च न्यायालय शामिल थे, जिनमें प्रत्येक स्तर पर विभिन्न निष्कर्ष एवं उलटफेर हुए।

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं?

• उच्चतम न्यायालय ने माना कि बिक्री विलेख के माध्यम से किसी अप्राप्तवय के पक्ष में अचल संपत्ति अंतरित करने पर कोई रोक नहीं है।
• न्यायालय ने कहा कि एक अप्राप्तवय बिक्री विलेख के माध्यम से अंतरिती/स्वामी बन सकता है, क्योंकि संविदा करने में सक्षम व्यक्तियों के संबंध में भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 की धारा 11 के अंतर्गत प्रावधानित शर्तें लागू नहीं होती हैं, क्योंकि बिक्री को संविदा नहीं कहा जा सकता है।
• संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54 के अनुसार बिक्री, प्रतिफल के बदले में स्वामित्व का अंतरण है तथा यह संविदा से अलग है।
• न्यायालय ने माना कि प्रासंगिक प्रावधानों के संयुक्त पठन से पता चलता है कि एक अप्राप्तवय अचल संपत्ति का अंतरणकर्त्ता नहीं, बल्कि अंतरिती व्यक्ति हो सकता है।
• न्यायालय ने स्पष्ट किया कि एक बार जब संपत्ति अप्राप्तवय को अंतरित कर दी जाती है, तो वयस्क होने पर, वे उक्त संपत्ति को किसी अन्य व्यक्ति को अंतरित करने के लिये सक्षम होंगे।
• न्यायालय ने निर्णय दिया कि वयस्क होने पर किसी व्यक्ति द्वारा किये गए अंतरण को केवल इस आधार पर चुनौती नहीं दी जा सकती कि जब संपत्ति प्रारंभ में उन्हें अंतरित की गई थी, तब वे अप्राप्तवय थे।
• न्यायालय ने कहा कि परिसीमा अधिनियम 1963 के अनुच्छेद 65 के अंतर्गत प्रतिकूल कब्जे के दावों के लिये परिसीमा का प्रारंभिक बिंदु उस तिथि से प्रारंभ होता है, जब प्रतिवादी का कब्जा प्रतिकूल हो जाता है, न कि उस समय से जब वादी का स्वामित्व का अधिकार उत्पन्न होता है।

संदर्भित विधिक प्रावधान क्या हैं?

भारतीय संविदा अधिनियम, 1872 की धारा 11:

• यह धारा परिभाषित करती है कि भारत में कौन संविदा करने के लिये सक्षम है।
• इस विधि के अनुसार, कोई व्यक्ति संविदा करने के लिये सक्षम है यदि वह तीन मानदंडों को पूरा करता है:
  • वयस्कता की आयु: व्यक्ति को उस पर लागू विधि के अनुसार वयस्कता की आयु प्राप्त कर लेनी चाहिये। भारत में, भारतीय वयस्कता अधिनियम, 1875 के अंतर्गत यह सामान्यतः 18 वर्ष है।
  • स्वस्थ मन: व्यक्ति को स्वस्थ मन का होना चाहिये, अर्थात उसे संविदा को समझने एवं अपने हितों पर इसके प्रभाव के विषय में तर्कसंगत निर्णय लेने में सक्षम होना चाहिये।
  • विधि द्वारा अयोग्य नहीं: व्यक्ति को किसी भी कानून द्वारा संविदा करने से अयोग्य नहीं ठहराया जाना चाहिये जिसके अधीन वे हैं।

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 की धारा 54:

• यह खंड "बिक्री" को परिभाषित करता है तथा यह प्रावधानित करती है कि संपत्ति की बिक्री कैसे की जा सकती है।
• बिक्री की परिभाषा: बिक्री को उस कीमत के बदले में स्वामित्व के अंतरण के रूप में परिभाषित किया जाता है जिसका भुगतान किया जाता है, वादा किया जाता है, या आंशिक रूप से भुगतान किया जाता है तथा आंशिक रूप से वचन दिया जाता है।
• अचल संपत्ति की बिक्री के लिये आवश्यकताएँ:
  • 100 रुपये या उससे अधिक मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति के लिये, बिक्री पंजीकृत उपकरण द्वारा की जानी चाहिये।
  • 100 रुपये से कम मूल्य की मूर्त अचल संपत्ति के लिये, बिक्री पंजीकृत उपकरण द्वारा या संपत्ति का परिदान द्वारा की जा सकती है।
  • अमूर्त संपत्ति या प्रत्यावर्तन के लिये, मूल्य की चिंता किये बिना पंजीकृत उपकरण की आवश्यकता होती है।
• अचल संपत्ति का परिदान: यह तब होता है जब विक्रेता खरीदार (या खरीदार द्वारा नामित व्यक्ति) को संपत्ति का कब्ज़ा सौंपता है।
• बिक्री के लिये संविदा: इसे एक करार के रूप में परिभाषित किया जाता है कि बिक्री पक्षकारों द्वारा सहमत शर्तों पर होगी। हालाँकि, बिक्री के लिये संविदा, अपने आप में, संपत्ति पर कोई ब्याज या शुल्क नहीं बनाता है।

 परिसीमा अधिनियम, 1963 का अनुच्छेद 65:

• यह अनुच्छेद अचल संपत्ति या उसमें शीर्षक के आधार पर किसी भी हित के कब्जे के लिये वाद संस्थित करने की परिसीमा अवधि बताता है।
• परिसीमा अवधि: इस तरह का वाद संस्थित करने की समय सीमा 12 वर्ष है।
• परिसीमा अवधि की शुरुआत: 12 वर्ष की अवधि तब प्रारंभ होती है जब प्रतिवादी का कब्जा वादी के प्रतिकूल हो जाता है।
  • प्रतिकूल कब्जा तब होता है जब कोई व्यक्ति किसी संपत्ति पर सार्वजनिक रूप से, लगातार एवं स्वामी की अनुमति के बिना एक निश्चित अवधि तक कब्जा करता है।
• ये विधिक प्रावधान भारतीय संपत्ति एवं संविदा विधि में महत्त्वपूर्ण हैं, जो संविदा करने की योग्यता, संपत्ति की बिक्री की प्रक्रिया एवं संपत्ति के कब्जे से संबंधित विधिक कार्यवाही करने की समय सीमा को नियंत्रित करते हैं।