विक्रय समझौते के विनिर्दिष्ट पालन हेतु वाद

स्रोत: उच्चतम न्यायालय

चर्चा में क्यों?

हाल ही में, रोहित कोचर बनाम विपुल इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपर्स लिमिटेड एवं अन्य के मामले में उच्चतम न्यायालय ने माना है कि स्थावर संपत्ति से जुड़े वाद के लिये क्षेत्रीय अधिकार क्षेत्र वह होना चाहिये जहाँ संपत्ति स्थित होती है, और न्यायालय को प्रभावी निर्णय देने में सक्षम होना चाहिये।

रोहित कोचर बनाम विपुल इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपर्स लिमिटेड एवं अन्य मामले की पृष्ठभूमि क्या थी?

• वर्तमान मामले में, विवाद रोहित कोचर (वादी) और विपुल इंफ्रास्ट्रक्चर डेवलपर्स लिमिटेड (प्रतिवादी) के बीच एक वाणिज्यिक संपत्ति संव्यवहार से संबंधित है।
• सितंबर 2003 में, प्रतिवादी ने गुड़गाँव में एक वाणिज्यिक परिसर की दूसरी मंज़िल पर स्थित लगभग 10,000 वर्ग फुट का वाणिज्यिक स्थान बेचने की पेशकश की।
• प्रतिवादी ने संपत्ति के लिये प्रस्ताव और संव्यवहार की शर्तों सहित एक लिखित संचार भेजा।
• 20 जनवरी, 2004 को वादी ने प्रस्ताव स्वीकार कर लिया और प्रतिवादी को 20,00,000 रुपए का चेक जारी कर दिया।
• इसके बाद 6 फरवरी, 2004 को 20,00,000 रुपए का भुगतान किया गया।
• "फ्लैट क्रेता समझौते" की शर्तों को लेकर पक्षों के बीच मतभेद उत्पन्न हो गए।
• वादी ने दावा किया कि प्रतिवादी अनुचित और मनमानी शर्तों पर ज़ोर दे रहे थे, जो स्पष्टतः उनके संविदात्मक दायित्वों से बचने का प्रयास था।
• प्रतिवादी द्वारा संविदा का सम्मान करने से इंकार करने से हताश होकर वादी ने दिल्ली उच्च न्यायालय में एक सिविल वाद दायर किया, जिसमें संविदा के विशिष्ट निष्पादन तथा प्रतिवादी के विरुद्ध स्थायी व्यादेश की मांग की गई।
• प्रतिवादियों ने दो मुख्य आधारों पर वाद लड़ा:
  • दिल्ली उच्च न्यायालय के पास इस मामले की सुनवाई करने का प्रादेशिक अधिकार नहीं था।
  • पक्षों के बीच कोई निष्कर्षित और बाध्यकारी संविदा नहीं थी।
• विवाद का मुख्य मुद्दा संपत्ति का स्थान (गुड़गाँव में) बनाम वह स्थान जहाँ वाद दायर किया गया (दिल्ली) था, जिससे कानूनी क्षेत्राधिकार के बारे में जटिल प्रश्न उठे।
• दिल्ली उच्च न्यायालय ने सिविल प्रक्रिया संहिता, 1908 (CPC) की धारा 16 के सिद्धांत को लागू किया और माना कि वाद स्वीकार्य है।
• हालाँकि इस आदेश को उच्च न्यायालय की खंडपीठ ने पलट दिया और मामला सक्षम न्यायालय को वापस भेज दिया गया।
• उच्च न्यायालय के निर्णय से व्यथित होकर अपीलकर्त्ता ने उच्चतम न्यायालय के समक्ष वर्तमान अपील दायर की।

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं?

• उच्चतम न्यायालय ने निम्नलिखित टिप्पणियाँ कीं:
  • उच्चतम न्यायालय ने उच्च न्यायालय की टिप्पणियों और तर्क से सहमति व्यक्त की।
  • न्यायालय ने इस बात पर जोर दिया कि:
    • CPC की धारा 16 में यह माना गया है कि संपत्ति के विरुद्ध कार्रवाई वहीं की जानी चाहिये जहाँ वह स्थित है।
    • संपत्ति पर प्रादेशिक अधिकार के बिना कोई न्यायालय उस संपत्ति में अधिकारों या हितों के बारे में प्रभावी ढंग से निर्णय नहीं कर सकता।
  • विक्रय विलेख का पंजीकरण गुरुग्राम में होना होगा।
  • प्रतिवादियों को विक्रय विलेख निष्पादित करने के लिये दिल्ली के अधिकार क्षेत्र से बाहर जाना होगा।
  • यह अनुतोष पूरी तरह से प्रतिवादियों की व्यक्तिगत आज्ञाकारिता के माध्यम से प्राप्त नहीं की जा सकती।
• उच्चतम न्यायालय ने अंततः विशेष अनुमति याचिकाओं को खारिज कर दिया तथा इस बात पर सहमति जताई कि दिल्ली उच्च न्यायालय के पास इस मामले की सुनवाई करने का क्षेत्रीय अधिकार नहीं है।

विनिर्दिष्ट पालन क्या है ?

• विनिर्दिष्ट पालन, पक्षों के बीच संविदात्मक प्रतिबद्धताओं को कायम रखने के लिये न्यायालय द्वारा प्रदान किया गया एक न्यायसंगत उपाय है।
• क्षतिपूर्ति के दावे के विपरीत, जिसमें संविदागत शर्तों को पूरा न करने के लिये क्षतिपूर्ति शामिल होती है, विनिर्दिष्ट पालन एक उपाय के रूप में कार्य करता है जो पक्षों के बीच सहमत शर्तों को लागू करता है।
• यह विशिष्ट अनुतोष अधिनियम, 1963 (SRA) द्वारा शासित है।
• SRA की धारा 10 संविदाओं के संबंध में विनिर्दिष्ट पालन से संबंधित है। इसमें कहा गया है कि-
  • किसी संविदा का विनिर्दिष्ट पालन न्यायालय द्वारा धारा 11 की उपधारा (2), धारा 14 तथा धारा 16 में निहित उपबंधों के अधीन लागू किया जाएगा।
• कट्टा सुजाता रेड्डी बनाम सिद्धमसेट्टी इंफ्रा प्रोजेक्ट्स (पी) लिमिटेड (2023) के मामले में उच्चतम न्यायालय ने माना कि किसी संविदा के विनिर्दिष्ट पालन की अनुतोष केवल तभी दी जा सकती है जब ऐसे अनुतोष का दावा करने वाला पक्ष संविदा के तहत अपने दायित्वों को पूरा करने के लिये अपनी तत्परता और इच्छा दर्शाता है।

विक्रय समझौता क्या है?

परिचय:

• विक्रय समझौता संपत्ति का अंतरण है जो भविष्य में हो सकता है।
• संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TOPA) की धारा 54 में "विक्रय" को परिभाषित किया गया है। यह धारा "विक्रय की संविदा" को भी परिभाषित करती है।
• "विक्रय की संविदा" (विक्रय समझौता) एक संविदा है जिसके तहत स्थावर संपत्ति का विक्रय पक्षों के बीच तय शर्तों पर होगी।
  • धारा 54 में आगे यह भी प्रावधान है कि वह स्वयं ऐसी संपत्ति पर कोई हित या भार नहीं बनाता है।

विक्रय और विक्रय समझौता के बीच अंतर:

CPC की धारा 16 क्या है?

जहाँ विषय-वस्तु स्थित है, वहाँ वाद दायर किया जाएगा:

• धारा का दायरा:
  • यह कानूनी प्रावधान उन न्यायालयों की रूपरेखा प्रस्तुत करता है जहाँ भारत में विभिन्न प्रकार के संपत्ति-संबंधी वाद दायर किये जा सकते हैं।
• कवर किये गए वाद के प्रकार:
  • यह धारा निम्नलिखित से संबंधित वादों पर विचार करती है:
• स्थावर संपत्ति के वाद:
  • स्थावर संपत्ति की वसूली (किराये/लाभ के साथ या बिना), स्थावर संपत्ति का विभाजन, बंधक-संबंधी कार्यवाहियाँ।
  • पुरोबंध।
  • विक्रय।
  • मोचन।
  • स्थावर संपत्ति में अधिकार या हितों का निर्धारण।
  • स्थावर संपत्ति को हुए नुकसान के लिये मुआवज़ा।
• जंगम संपत्ति के लिये विशेष प्रावधान:
  • करस्थम या कुर्की के तहत जंगम संपत्ति की वसूली।
• मूल क्षेत्राधिकार नियम:
  • सामान्य सिद्धांत: वाद उस न्यायालय में दायर किया जाना चाहिये जहाँ संपत्ति स्थित है।
• अपवाद:
  • जब वाद प्रतिवादी की स्थावर संपत्ति से संबंधित हो, तो एक अतिरिक्त विकल्प मौजूद होता है:
• वैकल्पिक क्षेत्राधिकार:
  • वादी या तो निम्नलिखित में से किसी एक में वाद दायर कर सकता है:
  • वह न्यायालय जहाँ संपत्ति स्थित है, या
  • वह न्यायालय जहाँ प्रतिवादी:
  • वास्तव में, और स्वेच्छा से निवास करता है।
  • व्यवसाय करता है।
  • व्यक्तिगत रूप से, लाभ के लिये कार्य करता है।
• वैकल्पिक क्षेत्राधिकार के लिए शर्तें:
  • मांगा गया अनुतोष प्रतिवादी के व्यक्तिगत अनुपालन के माध्यम से पूरी तरह से प्राप्त किया जा सकने वाला होना चाहिये।
  • इसमें स्थावर संपत्ति से संबंधित कोई गलत कार्य या अनुतोष शामिल होना चाहिये।

निर्णयज विधि:

• हर्षद चिमन लाल मोदी बनाम डीएलएफ यूनिवर्सल लिमिटेड (2005):
  • उच्चतम न्यायालय ने कहा कि CPC की धारा 16 एक सुस्थापित सिद्धांत को मान्यता देती है कि संपत्ति या निवास के विरुद्ध कार्रवाई उस फोरम में की जानी चाहिये जहाँ ऐसा निवास स्थित है।
  • जिस न्यायालय के क्षेत्राधिकार में संपत्ति स्थित नहीं है, उसे ऐसी संपत्ति में अधिकारों या हितों से निपटने और निर्णय लेने का कोई अधिकार नहीं होता है। दूसरे शब्दों में, इस न्यायालय ने माना कि न्यायालय को ऐसे विवाद पर कोई अधिकार नहीं होता है जिसमें वह प्रभावी निर्णय नहीं दे सकता।