शीर्षक का अंतरण

स्रोत: उच्चतम न्यायालय

चर्चा में क्यों ?

न्यायमूर्ति पंकज मिथल और न्यायमूर्ति आर. महादेवन की पीठ ने कहा कि संपत्ति का स्वामित्व केवल पंजीकृत दस्तावेज़ के माध्यम से ही अंतरित किया जा सकता है।      

• उच्चतम न्यायालय ने बीना एवं अन्य बनाम चरण दास (मृत) एवं अन्य के मामले में यह निर्णय दिया।

बीना एवं अन्य बनाम चरण दास (मृत) Lrs. अन्य मामले की पृष्ठभूमि क्या थी?

• स्वर्गीय भवानी पार्षद मकान मालिक थे और स्वर्गीय चरण दास दो कमरों वाले मकान/गोदाम के किरायेदार थे।
• बेदखली की कार्यवाही एवं सहमति आदेश:
  • मकान मालिक ने हिमाचल प्रदेश शहरी किराया नियंत्रण अधिनियम, 1971 (अधिनियम) की धारा 14 के अंतर्गत किरायेदार को बेदखल करने के लिये इस आधार पर आवेदन किया कि संबंधित मकान जीर्ण-शीर्ण अवस्था में है तथा उसे ढहा कर पुनर्निर्माण की आवश्यकता है।
  • वाद के दौरान मकान मालिक न्यायालय के समक्ष उपस्थित हुआ और बताया कि दोनों पक्षों के बीच समझौता हो गया है तथा किरायेदार ने न्यायालय में 12,500 रुपए की धनराशि जमा करना स्वीकार कर लिया है।
  • समझौते के अनुसार यदि निर्धारित तिथि से पूर्व राशि जमा करा दी जाती है तो मकान मालिक का आवेदन अस्वीकार माना जाएगा, अन्यथा मकान मालिक का आवेदन स्वीकार कर लिया जाएगा।
  • किरायेदार भी उपस्थित हुआ और उसने उपरोक्त समझौते को स्वीकार कर लिया।
  • किरायेदार ने उक्त राशि निर्धारित तिथि से पूर्व चंबा कोषागार में जमा करा दी।
  • इस प्रकार, अधिनियम की धारा 14 के अंतर्गत मकान मालिक का आवेदन सहमति आदेश के अनुसार अस्वीकार कर दिया गया।
  • मकान मालिक ने इस आदेश के विरुद्ध उच्च न्यायालय में पुनरीक्षण याचिका दायर की जिसे अस्वीकार कर दिया गया। न्यायालय ने इसे अस्वीकार करते हुए कहा कि यहाँ मकान मालिक के लिये उचित उपाय अधिनियम की धारा 21 (1) (b) के अंतर्गत अपील दायर करना होगा।
• किरायेदार द्वारा सहमति आदेश के निष्पादन के लिये आवेदन:
  • इसके उपरांत, किरायेदार ने सहमति आदेश के निष्पादन के लिये आवेदन प्रस्तुत किया। किराया नियंत्रक द्वारा इसकी अनुमति दे दी गई।
  • किराया नियंत्रक ने निर्देश दिया कि संबंधित अभिलेखों को सही करके किरायेदार का नाम मालिक के रूप में दर्ज किया जाए।
  • उपरोक्त निर्देश से व्यथित होकर मकान मालिक ने सिविल वाद दायर किया। हालाँकि इस बीच इमारत ढह गई थी और इसलिये यह माना गया कि किराया नियंत्रक का आदेश विधि के अंतर्गत उपयुक्त नहीं था।
• किरायेदार द्वारा निषेधाज्ञा एवं कब्ज़े की वसूली के लिये मुकदमा प्रस्तुत करना:
  • परिणामस्वरूप, किरायेदार ने मकान मालिक को प्रतिवादी बनाते हुए कब्ज़े और 2,000 रुपए की वसूली के लिये स्थायी अनिवार्य निषेधाज्ञा के लिये वाद दायर किया।
  • सिविल वाद अस्वीकार कर दिया गया और किरायेदार अपील में भी असफल रहा।
  • हालाँकि दूसरी अपील में उपरोक्त निर्णय एवं पारित आदेश को उलट दिया गया।
  • इस प्रकार, दूसरी अपील में न्यायालय ने माना कि किरायेदार संपत्ति का मालिक था और कब्ज़े की डिक्री का अधिकारी था।
• इस प्रकार, न्यायालय के समक्ष प्रश्न यह था कि क्या मकान मालिक द्वारा अधिनियम की धारा 14 के अंतर्गत दिये गए आवेदन पर पारित दिनांक 05.09.1979 के सहमति आदेश के अंतर्गत, किरायेदार स्वयं को संपत्ति का मालिक होने का दावा कर सकता है, क्योंकि उसने 12,500/- रुपए की निर्धारित राशि जमा कर दी है।

न्यायालय की टिप्पणियाँ क्या थीं?

• न्यायालय ने कहा कि इस मुद्दे का उत्तर सहमति आदेश की व्याख्या तथा सहमति आदेश पारित करते समय किराया नियंत्रक द्वारा दर्ज किये गए मकान मालिक और किरायेदार के बयानों पर निर्भर करेगा।
• न्यायालय ने कहा कि मकान मालिक और किरायेदार के बयानों को पढ़कर यह निष्कर्ष निकाला जा सकता है कि:
  • बयानों में कहीं भी यह नहीं बताया गया कि भुगतान की जाने वाली राशि संपत्ति की बिक्री प्रतिफल थी।
  • हालाँकि यह कहा गया हो सकता है कि यह राशि संपत्ति के मूल्य के बराबर है।
  • इसलिये, किसी भी तरह से यह नहीं कहा जा सकता कि उपरोक्त विक्रय मूल्य पर संपत्ति के अंतरण का कोई निपटान हुआ था।
• इसके अतिरिक्त, उपरोक्त सहमति आदेश के अनुसरण में संपत्ति के अंतरण का कोई दस्तावेज़ भी मौजूद नहीं है।
• न्यायालय ने आगे कहा कि बयानों से यह अनुमान नहीं लगाया जा सकता कि जमा राशि पर किरायेदार संपत्ति का मालिक बन जाएगा।
• दर्ज किया गया समझौता किसी भी तरह से किरायेदार को स्वामित्व अधिकार प्रदान नहीं करता है।
• पंजीकृत दस्तावेज़ की अनुपस्थिति में यह नहीं कहा जा सकता कि स्वामित्व का कोई अंतरण हुआ है।
• इसलिये, न्यायालय ने उच्च न्यायालय के निर्णय और आदेश को उलट दिया।

संपत्ति का स्वामित्व कैसे अंतरित किया जाता है?

• संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TPA) की धारा 54 बिक्री को परिभाषित करती है।
• इसमें प्रावधान है कि बिक्री
  • स्वामित्व का अंतरण
  • कीमत के बदले में
    • भुगतान किया गया
    • वादा किया गया
    • आंशिक भुगतान किया गया
    • आंशिक वादा किया गया
• धारा 54 का पैरा 2 यह बताता है कि बिक्री कैसे की जानी चाहिये।

• इसके अतिरिक्त, इसमें यह भी प्रावधान है कि मूर्त अचल संपत्ति का परिदान तब होती है जब विक्रेता क्रेता को, या उसके निर्देशानुसार किसी अन्य व्यक्ति को, संपत्ति का कब्ज़ा सौंप देता है।

कौन से दस्तावेज़ अनिवार्यतः पंजीकृत हैं?

• पंजीकरण अधिनियम, 1908 की धारा 17 में उन दस्तावेज़ों का प्रावधान है जो अनिवार्य रूप से पंजीकृत किये जाने योग्य हैं:

स्वामित्व अंतरण पर निर्णयज विधियाँ क्या हैं?

• सूरज लैम्प्स एंड इंडस्ट्रीज़ बनाम हरियाणा राज्य (2012):
  • इस मामले में न्यायालय ने माना कि अचल संपत्ति का अंतरण केवल पंजीकृत अंतरण विलेख के माध्यम से ही किया जा सकता है।
  • न्यायालय ने इस मामले में ‘SA/GPA/WILL’ अंतरण के माध्यम से संपत्ति का स्वामित्व अंतरित करने की प्रथा की भी निंदा की।
  • न्यायालय ने आगे कहा कि TPA की धारा 54 के अनुसार अचल संपत्ति की बिक्री केवल पंजीकृत दस्तावेज़ के माध्यम से ही हो सकती है और बिक्री के लिये किया गया समझौता विषय-वस्तु में कोई अधिकार या हित सृजित नहीं करता है।