विक्रय हेतु समझौता

स्रोत: उच्चतम न्यायालय

चर्चा में क्यों?

न्यायमूर्ति विक्रम नाथ एवं न्यायमूर्ति पी.बी. वराले की पीठ ने कहा कि विक्रय समझौते का पालन न करना मात्र छल एवं न्यासभंग का अपराध नहीं है।

• उच्चतम न्यायालय ने राधेश्याम एवं अन्य बनाम राजस्थान राज्य के मामले में यह निर्णय दिया।

राधेश्याम एवं अन्य बनाम राजस्थान राज्य मामले की पृष्ठभूमि क्या है?

• प्रतिवादी एवं अपीलकर्त्ता ने संपत्ति के विक्रय हेतु एक विक्रय समझौता किया।
• प्रतिवादी द्वारा विक्रय समझौते के समय 11 लाख रुपए का अग्रिम भुगतान किया गया था तथा वह 30 सितंबर, 2020 तक 1 करोड़ रुपए का भुगतान करने के लिये सहमत हुआ था।
•  संपूर्ण राशि विक्रय समझौते के निष्पादन की तिथि से 18 महीने के अंदर चुकाई जानी थी।
•  ऐसा प्रतीत होता है कि विक्रय निष्पादित नहीं किया गया था तथा प्रतिवादी ने प्रथम सूचना रिपोर्ट (FIR) दर्ज करवाया जिसमें कहा गया कि अपीलकर्त्ताओं ने रजिस्ट्री निष्पादित करने से मना कर दिया एवं उसके साथ 1 करोड़ रुपए का छल किया है।
• उल्लेखनीय है कि इस संबंध में एक सिविल वाद लंबित है।
•  इसके बाद अपीलकर्त्ताओं ने भारतीय दण्ड संहिता, 1860 (IPC) की धारा 420 एवं धारा 406 के अधीन दर्ज FIR को रद्द करने के लिये दण्ड प्रक्रिया संहिता, 1973 (CrPC) की धारा 482 के अधीन उच्च न्यायालय के समक्ष एक आवेदन दायर किया।
•  राजस्थान उच्च न्यायालय ने FIR रद्द करने से मना कर दिया।
•  उपरोक्त आदेश के विरुद्ध अपीलकर्त्ता ने उच्चतम न्यायालय में अपील किया।

न्यायालय की क्या टिप्पणियाँ थीं?

• न्यायालय ने माना कि मात्र विक्रय समझौते का पालन न करना अपने आप में छल एवं आपराधिक न्यासभंग नहीं है।
• यह देखा गया कि FIR दर्ज करने का कार्य प्रतिवादियों द्वारा विलेख निष्पादित करवाने के लिये दबाव डालने का कार्य प्रतीत होता है।
• न्यायालय ने कहा कि FIR के मात्र अवलोकन से पता चल जाएगा कि पक्षों के बीच वाणिज्यिक लेन-देन हुआ था तथा केवल इसलिये कि विक्रय समझौते पर हस्ताक्षर नहीं किये गए थे, इससे तात्पर्य यह नहीं है कि छल या न्यासभंग का अपराध किया गया था।
•  यह देखा गया कि यह ऐसा मामला नहीं था जिसमें प्रतिवादियों को धोखा दिया गया था या उनके साथ छल किया गया था, बल्कि यह एक सिविल विवाद है, जिसमें विक्रय समझौते के गैर-निष्पादन के लिये सिविल मुकदमे के माध्यम से निवारण हो सकता है।
•  इस प्रकार, न्यायालय ने निष्कर्ष निकाला कि उच्च न्यायालय ने FIR को रद्द न करके एक त्रुटि की है।

संपत्ति अंतरण अधिनियम, 1882 (TPA) के अंतर्गत विक्रय समझौता क्या है?

•  विक्रय समझौता संपत्ति का अंतरण है जो भविष्य की किसी तिथि में हो सकता है।
•  TPA की धारा 54 "विक्रय" को परिभाषित करती है।
•  यह धारा "विक्रय-संविदा" को भी परिभाषित करती है। "विक्रय-संविदा" (विक्रय समझौता) एक संविदा है जिसके अंतर्गत अचल संपत्ति की बिक्री पक्षों के बीच तय शर्तों पर होगी।
  •  धारा 54 में आगे यह भी प्रावधान है कि वह स्वयं ऐसी संपत्ति पर कोई हित या भार नहीं बनाता है।

TPA के अंतर्गत विक्रय एवं विक्रय समझौते के बीच क्या अंतर है?

अचल संपत्ति के संबंध में विक्रय समझौते की स्थिति क्या है?

• घनश्याम बनाम योगेंद्र राठी (2023)
  • विक्रय समझौता स्वामित्व का दस्तावेज़ नहीं है तथा TPA की धारा 54 के आधार पर किसी पक्ष को पूर्ण स्वामित्व प्रदान नहीं कर सकता है।
  • हालाँकि विक्रय समझौता, भुगतान की रसीद द्वारा पुष्टि की गई पूरी बिक्री मूल्य का भुगतान तथा यह तथ्य कि किसी व्यक्ति को संपत्ति का कब्ज़ा दिया गया था, के परिणामस्वरूप पक्ष को वाद की संपत्ति पर कब्ज़ा करने का अधिकार होगा।
  •  इस अधिकार को बाधित नहीं किया जा सकता।
  • इस प्रकार, TPA की धारा 53A के अंतर्गत शर्तों के साथ संयुक्त विक्रय समझौते के परिणामस्वरूप आंशिक प्रदर्शन का उपाय होता है जो किसी व्यक्ति के अधिकार को सुरक्षित रखता है।
• सूरज लैंप एंड इंडस्ट्रीज़ प्राइवेट लिमिटेड बनाम हरियाणा राज्य (2012)
  • TPA की धारा 54 के अनुसार अचल संपत्ति की बिक्री केवल पंजीकृत दस्तावेज़ के माध्यम से ही हो सकती है तथा बिक्री के लिये किया गया समझौता विषय वस्तु में कोई अधिकार या हित नहीं बनाता है।
  • TPA के अनुसार कब्ज़े के साथ या उसके बिना बिक्री के लिये किया गया समझौता अंतरण योग्य नहीं है।

अपंजीकृत विक्रय समझौते का साक्ष्यात्मक मूल्य क्या है?

•  पंजीकरण अधिनियम, 1908 (RA) की धारा 17 में उन दस्तावेज़ों का प्रावधान है जिनका पंजीकरण अनिवार्य है।
•  वर्ष 2001 में संशोधन के माध्यम से जोड़ी गई धारा 17 (1ए) में यह प्रावधान है कि TPA की धारा 53A के प्रयोजनार्थ किसी अचल संपत्ति के अंतरण के लिये संविदा वाले दस्तावेज़ों को पंजीकृत किया जाएगा तथा यदि यह पंजीकृत नहीं है तो संशोधन के लागू होने के बाद ऐसे दस्तावेज़ का TPA की धारा 53A के प्रयोजनार्थ कोई प्रभाव नहीं होगा।
•  इस प्रकार, इस संशोधन के परिणामस्वरूप धारा 53A के अंतर्गत आंशिक निष्पादन के लिये राहत का दावा केवल तभी किया जा सकेगा जब विक्रय करार पंजीकृत हो।
•  आर. हेमलता बनाम कश्तूरी (2023)
•  न्यायालय ने यहाँ विशिष्ट निष्पादन के लिये एक वाद में RA की धारा 49 की प्रयोज्यता पर चर्चा की।
•  RA की धारा 49 उन दस्तावेज़ों के गैर-पंजीकरण के प्रभाव के विषय में प्रावधानित करती है जिन्हें पंजीकृत किया जाना आवश्यक है।
  •  उपधारा में यह प्रावधान है कि अचल संपत्ति को प्रभावित करने वाला कोई अपंजीकृत दस्तावेज़, जिसका TPA द्वारा पंजीकरण कराना आवश्यक हो, प्राप्त किया जा सकता है।
    •  विशिष्ट राहत अधिनियम (SRA) के अध्याय II के अंतर्गत विनिर्दिष्ट पालन के लिये एक वाद में संविदा के साक्ष्य के रूप में,
      • या पंजीकृत साधन द्वारा प्रभावी होने की आवश्यकता नहीं होने वाले संपार्श्विक लेन-देन के साक्ष्य के रूप में।
• इसलिये, न्यायालय ने इस मामले में माना कि अपंजीकृत विक्रय करार विशिष्ट निष्पादन के वाद में साक्ष्य के रूप में स्वीकार्य होगा, क्योंकि प्रावधान RA की धारा 49 का अपवाद है।